原標題：蘇鑫：城市更新不是房地產，而是消費和技術升級下的實體經濟
中國城市已邁入存量房時代，城市的發展必將建立在對現有建築的升級改造更新之上，城市更新開始成為中國房地產在未來十年持續發展的強大引擎。9月20日，中國最大的城市更新論壇在北京CBD郎園盛大開幕。此次論壇的召開將成為中國城市化進程中的重要轉折點，它標志著中國房地產緊跟歐美發達國傢的步伐，從城市開發為主轉型為以城市更新為主，這也將成為房地產行業的裡程碑事件。
為更好地瞭解中國城市更新發展現狀與趨勢，記者在論壇期間對中國城市更新論壇主席蘇鑫進行瞭深入采訪，他表示，城市更新將成為主流，這其中存在著並購紅利、資本紅利、運營紅利和政策的紅利，一個上萬億規模的巨大市場正在形成。
記者：現在一線城市和熱點二線城市的房地產都看到瞭城市更新的趨勢，您如何看待中國尤其是一線城市的城市更新的發展前景?
蘇鑫：中國城市更新的市場需求早就存在，較早的是舊城改造，更早的是二房東這類民間力量對住宅進行的改造。
放眼國外，成熟的國際化大都市近二十年都沒有城市開發，隻有城市更新，例如紐約、東京、倫敦，因為已經沒有合適的土地來進行開發瞭。而在國內，北京四環孕婦營養品推薦以內、上海內環以內、深圳甚至連關內都幾乎沒有土地，並且城市的發展和人的成長一樣，會出現各種各樣的“疾病”，這是城市發展到一定的程度必然會面臨的現象，現在的城市基體出現瞭問題，原有的城市功能已經不能滿足現在市民的消費需求，這時候就需要進行改造、更新。
我認為城市更新不是房地產，而是消費需求、技術需求的升級，更接近於實體經濟，從這個角度來說城市更新代表瞭未來的一個發展方向。最早關註城市更新的不是開發商，而是資本。近一兩年萬科、遠洋、首開、中糧等企業，基本上做商業地產的都在進行城市更新項目，非商業地產商也需要在這裡面尋找新的業務、新的增長點。因為它的市場規模高達萬億級，並且是永遠可持續的，表現的屬性是金融推動、政策引導。
記者：房企並不太願意參與到存量房的市場或者說城市更新的進程裡面，認為它的利潤空間比新盤開發要小。那麼現在城市更新的領域裡面，它盈利的價值鏈在哪，怎麼保證各個參與方有充分的盈利空間?
蘇鑫：其實，原來地產商的轉型都是被迫的。但是今年，就是2017年的夏天很多規則發生變化，當前不是討論誰的肉更肥更瘦，而是還想在這個行業裡繼續呆著，就必須適應新的規則。現在市場邏輯十分清晰，所有的開發商使用的都是金融機構的錢。
拿萬達來說，經過規則調整之後，富裕的萬達一下子就沒有錢瞭，隻能進行輕資產化。這是時勢造就的。五限政策，再加上國傢主推的租售同權的政策，使開發的邏輯無法生存，廠房變寫字樓、酒店變寫字樓是適合城市新發展的業態。
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城市更新涉及到的三類人都可以獲益。一、政府：城市更新不僅可以改變城市的面貌，還可以增加稅收。二、投資方：隻要其提升的內容適應未來的消費需求，那麼租金就可以提高，從而實現資產價值的提升。三、老百姓：城市更新給他帶來瞭新消費需求的空間改變，並且生活環境更加優越、生活品質也會得到提升。
老百姓在城市更新中大部分扮演著被動的角色，但是也可以主動。例如紐約高線公園，原來是一個荒廢的高架鐵路，政府的拆除計劃遭到周邊老百姓的反對，他們成立高線之友組織，積極與政府進行溝通，也就有瞭現在的高線公園。雖然現在北京的老百姓還都是拆墻打洞，並沒有參與到這個活動中來，但是我相信隨著城市的發展，未來肯定會參與。
記者：進行城市更新的難點在那裡，如何解決?
蘇鑫：城市更新難點很多，第一個面臨的就是政府的規則。因為任何一個新的市場，如果一開始就制定清晰的規則，是很難發展的。但是沒有規則也有問題，會出現效率低下的現象，而且沒有規則他就會套規則，例如消防、幕墻、結構等，都會受規則的影響。
如何解決，現在有很多民間力量，包括中國城市更新論壇協會，正在和政府相關部門一起探討怎麼制定更準確的規則。規則的建立需要政府、市場參與部門和老百姓一起去推動，現在已經慢慢建立起瞭溝通的管道。
其實民間組織有很多，但是集中在兩個層面，一層是學術層面的，出於建築師的理想，對北京胡同的小更新。另一層是政府規劃，政府希望改造城市形象。但他們都與市場脫離，所以需要第三方，把投資者、運營者、設計者，包括使用者聚在一起，共同討論城市更新的發展模式，這也就是成立中國城市更新論壇的初衷。
此次論壇是目前國內唯一以城市更新商業案例和商業模式為核心內容的峰會，不僅有黑石、高和這樣的投資機構，還有顧問機構、資產運營機構等，共同商討城市更新的發展策略，建設一個科技的未來、藝術的未來、人文的未來。因為城市更新的核心就是未來的內容，並且這個未來不是一成不變，它會隨著人類需求的變化而變化。
記者：目前城市更新進行到什麼程度?
蘇鑫：城市更新是消費推動需求，所以現在集中一線城市和核心二線城市，並且還在發展模式的探索階段。但是現在有一個契機，政府意識到城市需要改造，提倡有機提升、有機改造。像深圳、上海都有一個專門的類似的城市更新管理局這樣的機構。北京提出城市疏解和綠地建設兩大城市發展方向。未來城市更新，北京是非常重要的一個地區，因為它是政府全方位推動的，是整個城市轉變。
關於城市更新的發展模式的建立，應該學習借鑒發達國傢的成熟經驗。去年專程參觀瞭東京的城市更新，發現東京不堵車。東京核心區樓的密度很高，其容積率是上海的兩倍，而上海又是北京的兩倍，但是最堵車的恰恰是北京，這就是東京城市更新的成果。但是東京進行城市更新是非常難的，因為它的土地是私有的。但是政府致力於要做成這件事，成立瞭一個半官半商的組織，為瞭鼓勵百姓參與城市更新，並解決沒有足夠啟動資金的難題，提倡市場化金融機構來投資。建成後再通過證券化的手段退出，還可以合理劃分所獲利益。通過這樣的規則把政府、百姓、和投資機構連在一起，最終滿足城市發展的需求，創造價值。
所以我們必須要用開放的思維，到先進的國傢地區去學習，這樣才能為城市更新找尋最合理的方式。未來協會計劃每年都組織到國外考察，今年已去倫敦進行瞭考察學習。
記者：在目前沒有成熟發展模式的現狀下，地產商應該如何應對呢?
蘇鑫：這對地產商確實是一個挑戰，城市更新首先不是開發，而偏商業地產，原有高周轉、高毛利、高負債的開發模式不再適用;其次也不是房地產，而偏實體經濟，並且是未來消費升級的經濟，還包括金融和高科技。
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換句話說，參與的人不是簡單的地產商，隻是其中的一小部分，最多占到1/6。他們雖然有優勢，但是也存在問題，首先從制造業思維轉化成服務業思維就存在挑戰;其次地產商必須認識到這不是簡單的行業轉移，而是新的行業，必須關註最終的消費需求;最後，金融和互聯網是城市更新的兩大推動力，而互聯網對於地產商而言也沒有天然具備。
現在城市更新這個行業就相當於四年前的移動互聯網，都處在行業的轉折點。互聯網經過四年的發展，以前很多耳熟能詳的大公司都變得默默無聞，反而一些小公司快速發展起來，例如一點資訊。現在就是房地產行業的轉折點，也隻有在此時小公司的創新才具有價值，例如毛大慶就抓住時機，發展瞭起來。因為不處在轉折點，小公司根本無法與大公司PK，人才、資源，甚至創新大公司都比它強。大公司依靠他慣性的東西就能判斷出未來的需求是什麼。但是轉折點的時候無法準確判斷，因為這是全新的消費需求。
記者：雖然城市更兒童眼睛保健食品新的需求各方都會有，但是不是還需要一個推廣的過程，讓大傢熟知接受呢?
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蘇鑫：推廣並不是必要的，因為隻要你是代表未來消費需求的，瞭解消費者心理的，就會順其自然的被知道，不需要刻意進行。例如盒馬生鮮，他就沒有做過推廣，但是卻常常人滿為患。在移動互聯網時代，消費者會幫你推廣。
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