close
澳財聚焦
原標題：澳財聚焦 | 悉尼部分二手公寓房價下跌25％？澳洲房產市場最新追蹤報道
撰稿：Cynthia Gao 高晨曦
主持：Marcia Li 李思易
攝影：Kevin Huang 黃震宇
視頻編輯：Owen Yuan 袁文
澳財
聚焦
近日，據澳洲專欄作傢Robert Gottliebsen稱，悉尼一些地區的公寓房市場嚴重下滑。他稱悉尼市中心公寓房建設至少減少50％，這個澳洲最大城市的經濟活動也將隨之大受影響。
對新公寓來說，不論是期房還是建成完工的公寓房之銷售，價格下降瞭12％左右。
下跌幅度如此的差異，究其原因，Gottliebsen說，是房產折舊的減少。
悉尼部分二手公寓房價下跌25％？
澳洲房產市場最新追蹤報道
本期澳財聚焦，讓我們以最新數據為基礎，一同走進澳洲住房市場。
閱讀版
“在最新的財政預算中不太引人註意的是，財長Scott Morrison從2017年7月1日起停止瞭二手公寓房的折舊。”
Gottliebsen表示， “這就意味著對於一個投資者來說，一套二手公寓房現在的價值遠遠不及一套新公寓房，這就是為什麼其價格下降瞭20％到25％，比新公寓房價格下降幅度更大。靠近悉尼市中心的二手公寓房價格下降20％至25％，且拍賣成交率將保持在低位，甚有下滑趨勢。”
他提醒道，澳洲各大銀行未來的報告中，在美國減稅、全球利率上漲的情況下，問題貸款會大幅增多。
他認為，公寓房的下降幅度將遠超人們在前兩個季度所預計的水平。
這種影響將迅速油煙處理設備蔓延到墨爾本，但因為墨爾本公寓房便宜很多，打擊可能不會像悉尼那樣嚴重。至於佈裡斯班，因為問題已經出現，所以可能不會進一步大跌。
雖然在悉尼二手公寓價格下跌幅度高達25％，但這畢竟隻是個案，要想瞭解澳洲房產市場，還是需要縱觀全局。
一，Corelogic最新房價報告
澳洲權威房地產研究機構CoreLogic於12月1日公佈最新數據，11月份，悉尼的房價中位數下跌瞭0.7%，創下今年以來最大的單月跌幅，也是悉尼房價連續第三個月下滑。
與此同時，墨爾本的房價上升瞭1.9%，佈裡斯班平均上漲瞭0.6%；達爾文和北領地地區的房價在11月下跌瞭0.4%；其餘大部分地區住宅價格則相對穩定。
有越來越多的證據表明，珀斯房地產市場很可能已經開始觸底反彈。數據顯示，珀斯住宅價格在過去三個月內都有小幅上漲，這也是自2014年年底以來珀斯首次出現滾動季度資本增長。截至11月份的三個月時間裡，珀斯住宅價格上漲0.3%，雖上漲幅度偏小，但房產成交數量與去年同期相比增加瞭3.8%。
珀斯房產出售所需天數也從去年的68天縮短到瞭59天，房產存量與去年同期相比減少瞭12.7%。
早期跡象顯示，悉尼的房地產市場在經歷瞭近四年的價格暴漲之後，終於達到頂峰。
CoreLogic公佈的特征住房價格指數（hedonic home value index）顯示，悉尼房市的頂峰出現在7月份，之後幾個月錄得的價格均為下跌或持平。
今年第三季度是悉尼房地產市場的一個分水嶺，與第二季度相比，悉尼的獨立房價與公寓房價雙雙走低。這是自2015年第四季度以來首次出現的房價下滑。
“
不過值得註意的是，年度來看，房價仍處上升趨勢。
”台灣油煙處理專家｜油煙處理｜油煙處理機｜油煙處理設備｜除油煙機｜除油煙機推薦
霍巴特是房價增長表現最好的首府城市；而達爾文則是首府城市中房價下跌幅度最大的城市。
二，澳洲各城市房台中腳底按摩產市場差異化不斷加大
——在悉尼攢足首付需8年
澳洲東部與西部城市的房地產市場正在形成鮮明的對比。最新數據顯示，與珀斯相比，悉尼的首次購房者要花兩倍的時間，才能攢下購買中位價房產20%的首付款。這些數據來源於澳洲統計局、人口普查和CoreLogic房地產數據機構，由西部銀行整理收集。
研究中數據是根據統計局年齡在25歲-34歲的兩個人合起來的平均收入數據，並假設兩人將稅前收入的20%存在高息存款賬戶中計算出來的，適用於澳洲各個地方政府區域（LGA）。
該研究描述瞭澳洲兩個不同城市的現狀。珀斯現在是房產可負擔性最好的州府城市，首次購房者隻需3.9年就可攢下一筆首付款。而悉尼的情況則截然不同，首次購房者需要8.2年才能攢下20%的首付，遠高於全澳4.6年的平均水平。
但在五年前，房價的情況正好相反。在礦產繁榮的推動下，珀斯的房價曾一度高漲。但自2012年礦業陷入停滯，珀斯的房價一直在下降，僅上財年就在前一年的基礎上下跌瞭4.3%，而悉尼的房價則躍升瞭11%。
全澳10個首次購房者攢首付款時間最長的地方政府區域中，新州就占瞭8個。
若想買一棟中位房價的獨立房，悉尼首購房者平均要花8.2年才能攢夠215,133澳元的首付，比全澳州府城市的平均時間4.9年要長過3年。
新州是全澳首次購房者比例最低的州，僅占房產總銷售的8.1%。
相比之下，由於房價下跌，上財年珀斯有20%的首次購房者買下瞭他們的第一套房子。珀斯的首次購房者隻需3.9年就可攢下103,046澳元中位價房產的首付款，比全澳的州府平均水平還要少一年。如果把整個西澳都算進去，攢首付的時間則降至3.6年。
但盡管房價下跌，珀斯仍保持著住房最難負擔地方政府區域的頭銜，因為薄荷林（Peppermint Grove）區買傢需要21.2年，才能攢夠67.3萬澳元的首付款。
墨爾本的房價依然在全澳位居第二貴，上財年，墨爾本的房價上漲瞭14.2%。墨爾本首次購房者需要6.4年才能攢下153,008澳元的中位價住房首付，比去年攢首付的時間增加瞭8個月。
雖然墨爾本房價強勁，工資上漲疲軟，但購買75萬以下住房可獲得的印花稅優惠，還是提振瞭首次購房者市場，在截至今年8月的一年，首次購房者增加瞭3%。
昆士蘭房產市場相對穩定，但由於受年底前購新房有2萬元補助金的刺激，該州的首次購房者數量激增瞭11.2%。
佈裡斯班的首次購房者平均要花4.5年攢下105,950澳元的首付，與去年基本一致。陽光海岸的度假小鎮努薩（Noosa）勝過佈裡斯班，去年房價上漲瞭13.6%。
阿德萊德的首付款隻需9萬，但隻有十分之一的住房是由首次購房者買下的。該市25歲-34歲者的收入位居澳洲倒數第二，隻有51,629澳元。阿德萊德首購房者需要4.2年攢夠90,665澳元的首付。
在霍巴特，首購房者隻需7.8萬澳元就可交20%的首付。盡管該市的房價漲瞭8.6%，但買傢攢夠平均77,812澳元首付款的時間隻需3.8年。
三，兩大州印花稅減免，首次購房者增多
澳洲統計局的最新數據顯示，買自住房的首次購房者的貸款活動正在回升。
2017年8月，買自住房的首次購房者貸款有10,227筆。這是自2009年12月以來的最大數字。而且該數字占所有買自住房者貸款筆數的17.2%，創下自2013年7月以來的最大份額。
這一現象背後的一大推動因素來自於澳洲最大的兩個州——新州、維州最近對首次購房者實行瞭新的政策。從今年7月1日起，新州首次購房者如果購買65萬澳元以下的房產可免繳印花稅；維州60萬以下免繳印花稅。如果房價高於以上數額，但在新州低於80萬、在維州低於75萬者，享有印花稅折扣。
6月至8月期間，首次購房者的貸款在新州增加瞭59%，在維州增加瞭34%。這樣的數據突顯出印花稅是阻礙首次購房者進入房地產市場的一大障礙，至少在新州與維州如此。
在其它州，首次購房者人數占所有自住房主人數的比例更大一些，這反映出在悉尼與墨爾本之外，房價更容易被買傢負擔得起。
各州的情況如下：
新州
今年8月，首次購房者貸款2,426筆，是2012年1月以來的最大月度數字。在所有的自住房貸款中，首次購房者占12.9%，是自2012年10月以來的最大比例。而在今年2月的時候，此比例曾低至7.5%。
維州
首次購房者貸款3,162筆，是自2009年12月以來之最大。占所有自住房貸款筆數的18.3%，是2013年8月以來之最大。
昆士蘭
首次購房者貸款2,190筆，高於7月份，但低於6月份的數字。2,190這一數字比其長期平均值高17.9%。占所有自住房貸款數的19.4%，比7月份時的20.1%低一些。
南澳
首次購房者貸款490筆，比一個月前高，但比長期平均值低17.7%。首次購房者貸款占所有自住房貸款數的12.7%。這個比例自2014年8月至今沒有高過13%。盡管南澳有著僅次於塔州的全國最低的房價。
西澳
首次購房者貸款1,589筆，是2015年6月以來的最大數字，比長期平均值高17.7%。首次購房者貸款占所有自住房貸款筆數的26.2%，比上一個月略低，卻是澳洲各州及行政區中最高的。
塔斯曼尼亞
首次購房者貸款129筆，比該州的長期平均值低22.3%。在所有自住房貸款筆數中首次購房者占12.3%，位居各州及行政區之最低。不過這個比例已經比前兩個月有所增加。
北領地
首次購房者貸款60筆，比長期平均值低28.6%。占所有自住房貸款筆數的20.5%，這個比例位居各州及行政區之第二最高。
首都行政區
首次購房者貸款231筆，比長期平均值高47.7%。占所有自住房貸款筆數的19.3%，略低於一個月前。
以上的數據反映出，首次購房者活動的增加在新州與維州似乎是因為印花稅的減免。西澳與北領地的房價下跌已經有一段時間瞭，首次購房者的活動也開始增加，這可能是因為房價的下跌為他們造就瞭機會。由於房價的適度上漲，昆州與首都行政區首次購房者的需求也在上升。
總體來說，首次購房者將繼續增多，其中最大的推動力依舊是新州與維州的印花稅減免政策。
四，中國買傢在澳洲購房熱情降溫
但另一方面，海外買傢卻漸漸在腳底按摩澳洲房產市場上淡出。
澳洲央行金融穩定部門主管Jonathan Kearns近日表示，中國對澳洲住宅地產的需求有所減弱，因澳洲當地銀行收緊瞭抵押貸款限制等措施。
Kearns稱，外國買傢購房占新建住房的10-15%左右，占房屋總銷量的約5%，或新建公寓的四分之一左右。
“許多外國買傢來自中國，大約占到四分之三，”Kearns在澳洲-中國房地產會議發表講話稱。
“外國買傢購買新房產的勢頭在過去一年有所降溫，據稱是因為中國實施更嚴厲的資本管控，且外國買傢獲得融資的條件更嚴苛。”
由於房價飛漲，當地人對無力購買首套住房的抱怨逐漸增加，外資對房產的需求已經成為一個有爭議的問題。
“
不過，Kearns表示，外資需求並未導致整體住房供應減少，而且實際上可能推動新供應增加。
”
在澳洲工作或留學的外國人如果不買房子就得租房，其他外資買傢則是購房出租進行投資，進而增加瞭待租房產庫存。
此外，也有一些新盤開發隻是在海外預售反響熱烈。
Kearns說，央行將密切關註用於房地產開發的貸款，特別是在商用和公寓板塊，外資機構在這些板塊放貸快速增長，助長瞭房價上漲。“商用房地產價格上漲或將引發劇烈修正的風險，比如萬一市場信心發生轉變，或者長期利率回升時，”他說。
與以往的周期不同，澳洲銀行業者並未放松貸款標準，近幾年反而普遍收緊瞭商業地產的貸款要求。
他表示，這就讓亞洲銀行業者有機會在過去幾年將澳洲商業地產貸款的市場份額提高瞭一倍。
五，澳洲房市有九個月的時間為升息做好準備
眾所周知，世界主要經濟體均出現瞭貨幣政策緊縮的苗頭，其中加拿大最近加息兩次，又發佈瞭對房地產行業的宏觀審慎措施，這可能會在2018年對貸款來源、購房承擔能力和房價上漲產生實質性的影響。
簡而言之，加拿大房產市場正同時面臨著升高利率和更嚴格的貸款規定，導致房價的攀升緩和下來。加拿大最熱門的房地產市場——溫哥華和多倫多——很可能受到這些措施的打擊。
據澳洲Domain房地產網消息，往往把溫哥華和多倫多比作悉尼和墨爾本，全球金融危機後的低利率引發房價暴漲。
加拿大的利率低於澳洲，通過7月和9月的兩次升息僅使官方現金利率達到1％，低於澳洲目前的1.5％。
與此同時，澳洲房價已在下滑，部分房產投資者在貸款收緊後撤出。
澳新銀行的經濟學傢David Wilson和Jo Masters認為：澳洲房主們有九個月的時間為更高的利率和更嚴格的貸款限制作好準備，澳洲房地產市場可能即將出現與加拿大類似的情況。
David Wilson和Jo靜電機推薦 Masters認為：加拿大在經濟和政策周期上領先於澳洲，因此關註其經濟的發展對監管澳洲經濟將會有幫助。據悉，去年加拿大房價漲幅已經減半。
AMP資本集團的Shane Oliver也認同澳洲人應該關註加拿大的情況，認為加息與房地產市場放緩更有可能在12個月後出現。
他說：“這是一個公平的比較，兩個國傢都有強大的移民數量以及相當強勁的房地產市場，購房負擔能力在惡化。”
Oliver表示，澳洲的加息可能會使墨爾本和悉尼的房產市場出現一定的降溫，更會令阿德萊德和珀斯等其它一些州府城市感到痛苦。澳洲房地產市場畸形的繁榮已經開始向悉尼南部移動，但墨爾本依然保持強勁，因為人口正在持續快速增加。
“如果我們走加拿大的路線，我們將面臨更大的下滑風險，”他說，“澳洲儲備銀行不希望房產市場崩盤，房產市場影響太大，不能失敗。”
他認為理想的情況是，房價上漲速度放緩，才能允許工資上漲的速度能夠跟上，但也承認有人批評這個想法是為瞭設立安全界限。
但考慮到投資者已經開始逃離房地產市場，房價正在放緩，澳洲加息可能會比加拿大造成更大的痛苦。
對澳洲來說，零售業方面也有同樣的擔心。澳新銀行表示，“在傢庭債務處於歷史最高水平的情況下，房價上漲放緩將導致消費者支出出現什麼樣的回應，對此，澳洲儲備銀行難以確定。”
結語
總而言之，成功的房地產投資都是講究策略的，需要耐心、對相關知識的瞭解和對風險的計算。
在澳洲的房地產市場中，一個成功的投資者與一個還沒有開始就已經失敗的人區別在哪裡呢？區別就是：聰明的投資者總是抱最好的希望，做最壞的打算。而無知的、想一夜致富的投機者往往會購買舊房產，然後認為它總是會漲價。
當市場疲軟時，這兩種不同類型的投資者會發生什麼呢？ 做好準備的投資者會繼續其房地產投資之旅，而沒有準備的投資者通常會陷入資金困境。
那麼，如何確保自己能夠成為有戰略眼光的成功投資者呢？《澳財網》為您總結瞭以下幾個房產投資策略：
關註貨幣政策
近年來，澳洲央行利率一直處於歷史低點，但這樣低的利率水平可能不會持續太長的時間。
精明的投資者知道低利率不會永遠持續下去， 所以，他們不會像無知的投資者那依賴低利率貸款，而會采取一些做法，許多人會將貸款的一部分鎖定在固定利率上。他們也會以更高的利率計算還貸數額，並確保他們在長期持有房產的過程中，無論利率如何變化都有緩沖餘地。
關註市場過熱問題
墨爾本和悉尼的住房價格在過去幾年中達到新的高峰。但一些新手投資者仍熱衷於進入這些市場，以期分一杯羹。新手投資者在市場高峰期入市往往意味著他們將會為自己的房產付出代價。由於資金的限制，他們往往需要借貸更多的抵押貸款，而這會影響他們未來的投資。
當然，這並不是說進入澳洲的這兩大房地產市場為時已晚，但不要指望著這兩大市場能夠持續雙位數的增長。
你可以在當地居民可支配收入高於平均水平的地區購買投資級別的房地產，從而最大限度地減少風險。這樣做即使將來利率上升時，你也不太可能受到抵押貸款的還貸壓力。此外，你還會因持有需求持續強勁的房產類型而在未來受到瞭保護，因為需求強勁將鞏固你的房產價值。
分清“投資”還是“投機”？
新手投資者往往錯誤地認為，所有的房地產都是投資級別的，所以很多人買房僅僅是一個念頭上來就買瞭或跟祈禱差不多。 其他一些人則在尋找下一個“熱點”，在投機而不是投資。
精明的投資者會在開始投資之前就有一個明確的策略。他們會先找出最終目標，然後從目標開始倒過來計劃。換句話說，他們會投資優於平均水平地區的最佳房產。
通過這樣做，他們為所購房的房產找到瞭未來的保障，可以帶來利潤，因為他們認識到正確的位置將能大幅提升房產的長期表現。
因此，成功的房地產投資都是講究策略的，需要耐心、對相關知識的瞭解和對風險的計算。雖然沒有辦法可以消除投資決策中的所有風險，但是你如果瞭解房地產投資是一個慢慢致富的過程，那麼你就可以將風險最小化。
在房地產投資的龜兔賽跑中，贏的是龜而不是兔。
電話：
1300 22 66 66
地址：
Flinders St
Melbourne VIC
轉載及合作事宜，返回搜狐，查看更多
責任編輯：
聲明：本文由入駐搜狐號的作者撰寫，除搜狐官方賬號外，觀點僅代表作者本人，不代表搜狐立場。
閱讀 ()
原標題：澳財聚焦 | 悉尼部分二手公寓房價下跌25％？澳洲房產市場最新追蹤報道
撰稿：Cynthia Gao 高晨曦
主持：Marcia Li 李思易
攝影：Kevin Huang 黃震宇
視頻編輯：Owen Yuan 袁文
澳財
聚焦
近日，據澳洲專欄作傢Robert Gottliebsen稱，悉尼一些地區的公寓房市場嚴重下滑。他稱悉尼市中心公寓房建設至少減少50％，這個澳洲最大城市的經濟活動也將隨之大受影響。
對新公寓來說，不論是期房還是建成完工的公寓房之銷售，價格下降瞭12％左右。
下跌幅度如此的差異，究其原因，Gottliebsen說，是房產折舊的減少。
悉尼部分二手公寓房價下跌25％？
澳洲房產市場最新追蹤報道
本期澳財聚焦，讓我們以最新數據為基礎，一同走進澳洲住房市場。
閱讀版
“在最新的財政預算中不太引人註意的是，財長Scott Morrison從2017年7月1日起停止瞭二手公寓房的折舊。”
Gottliebsen表示， “這就意味著對於一個投資者來說，一套二手公寓房現在的價值遠遠不及一套新公寓房，這就是為什麼其價格下降瞭20％到25％，比新公寓房價格下降幅度更大。靠近悉尼市中心的二手公寓房價格下降20％至25％，且拍賣成交率將保持在低位，甚有下滑趨勢。”
他提醒道，澳洲各大銀行未來的報告中，在美國減稅、全球利率上漲的情況下，問題貸款會大幅增多。
他認為，公寓房的下降幅度將遠超人們在前兩個季度所預計的水平。
這種影響將迅速油煙處理設備蔓延到墨爾本，但因為墨爾本公寓房便宜很多，打擊可能不會像悉尼那樣嚴重。至於佈裡斯班，因為問題已經出現，所以可能不會進一步大跌。
雖然在悉尼二手公寓價格下跌幅度高達25％，但這畢竟隻是個案，要想瞭解澳洲房產市場，還是需要縱觀全局。
一，Corelogic最新房價報告
澳洲權威房地產研究機構CoreLogic於12月1日公佈最新數據，11月份，悉尼的房價中位數下跌瞭0.7%，創下今年以來最大的單月跌幅，也是悉尼房價連續第三個月下滑。
與此同時，墨爾本的房價上升瞭1.9%，佈裡斯班平均上漲瞭0.6%；達爾文和北領地地區的房價在11月下跌瞭0.4%；其餘大部分地區住宅價格則相對穩定。
有越來越多的證據表明，珀斯房地產市場很可能已經開始觸底反彈。數據顯示，珀斯住宅價格在過去三個月內都有小幅上漲，這也是自2014年年底以來珀斯首次出現滾動季度資本增長。截至11月份的三個月時間裡，珀斯住宅價格上漲0.3%，雖上漲幅度偏小，但房產成交數量與去年同期相比增加瞭3.8%。
珀斯房產出售所需天數也從去年的68天縮短到瞭59天，房產存量與去年同期相比減少瞭12.7%。
早期跡象顯示，悉尼的房地產市場在經歷瞭近四年的價格暴漲之後，終於達到頂峰。
CoreLogic公佈的特征住房價格指數（hedonic home value index）顯示，悉尼房市的頂峰出現在7月份，之後幾個月錄得的價格均為下跌或持平。
今年第三季度是悉尼房地產市場的一個分水嶺，與第二季度相比，悉尼的獨立房價與公寓房價雙雙走低。這是自2015年第四季度以來首次出現的房價下滑。
“
不過值得註意的是，年度來看，房價仍處上升趨勢。
”台灣油煙處理專家｜油煙處理｜油煙處理機｜油煙處理設備｜除油煙機｜除油煙機推薦
霍巴特是房價增長表現最好的首府城市；而達爾文則是首府城市中房價下跌幅度最大的城市。
二，澳洲各城市房台中腳底按摩產市場差異化不斷加大
——在悉尼攢足首付需8年
澳洲東部與西部城市的房地產市場正在形成鮮明的對比。最新數據顯示，與珀斯相比，悉尼的首次購房者要花兩倍的時間，才能攢下購買中位價房產20%的首付款。這些數據來源於澳洲統計局、人口普查和CoreLogic房地產數據機構，由西部銀行整理收集。
研究中數據是根據統計局年齡在25歲-34歲的兩個人合起來的平均收入數據，並假設兩人將稅前收入的20%存在高息存款賬戶中計算出來的，適用於澳洲各個地方政府區域（LGA）。
該研究描述瞭澳洲兩個不同城市的現狀。珀斯現在是房產可負擔性最好的州府城市，首次購房者隻需3.9年就可攢下一筆首付款。而悉尼的情況則截然不同，首次購房者需要8.2年才能攢下20%的首付，遠高於全澳4.6年的平均水平。
但在五年前，房價的情況正好相反。在礦產繁榮的推動下，珀斯的房價曾一度高漲。但自2012年礦業陷入停滯，珀斯的房價一直在下降，僅上財年就在前一年的基礎上下跌瞭4.3%，而悉尼的房價則躍升瞭11%。
全澳10個首次購房者攢首付款時間最長的地方政府區域中，新州就占瞭8個。
若想買一棟中位房價的獨立房，悉尼首購房者平均要花8.2年才能攢夠215,133澳元的首付，比全澳州府城市的平均時間4.9年要長過3年。
新州是全澳首次購房者比例最低的州，僅占房產總銷售的8.1%。
相比之下，由於房價下跌，上財年珀斯有20%的首次購房者買下瞭他們的第一套房子。珀斯的首次購房者隻需3.9年就可攢下103,046澳元中位價房產的首付款，比全澳的州府平均水平還要少一年。如果把整個西澳都算進去，攢首付的時間則降至3.6年。
但盡管房價下跌，珀斯仍保持著住房最難負擔地方政府區域的頭銜，因為薄荷林（Peppermint Grove）區買傢需要21.2年，才能攢夠67.3萬澳元的首付款。
墨爾本的房價依然在全澳位居第二貴，上財年，墨爾本的房價上漲瞭14.2%。墨爾本首次購房者需要6.4年才能攢下153,008澳元的中位價住房首付，比去年攢首付的時間增加瞭8個月。
雖然墨爾本房價強勁，工資上漲疲軟，但購買75萬以下住房可獲得的印花稅優惠，還是提振瞭首次購房者市場，在截至今年8月的一年，首次購房者增加瞭3%。
昆士蘭房產市場相對穩定，但由於受年底前購新房有2萬元補助金的刺激，該州的首次購房者數量激增瞭11.2%。
佈裡斯班的首次購房者平均要花4.5年攢下105,950澳元的首付，與去年基本一致。陽光海岸的度假小鎮努薩（Noosa）勝過佈裡斯班，去年房價上漲瞭13.6%。
阿德萊德的首付款隻需9萬，但隻有十分之一的住房是由首次購房者買下的。該市25歲-34歲者的收入位居澳洲倒數第二，隻有51,629澳元。阿德萊德首購房者需要4.2年攢夠90,665澳元的首付。
在霍巴特，首購房者隻需7.8萬澳元就可交20%的首付。盡管該市的房價漲瞭8.6%，但買傢攢夠平均77,812澳元首付款的時間隻需3.8年。
三，兩大州印花稅減免，首次購房者增多
澳洲統計局的最新數據顯示，買自住房的首次購房者的貸款活動正在回升。
2017年8月，買自住房的首次購房者貸款有10,227筆。這是自2009年12月以來的最大數字。而且該數字占所有買自住房者貸款筆數的17.2%，創下自2013年7月以來的最大份額。
這一現象背後的一大推動因素來自於澳洲最大的兩個州——新州、維州最近對首次購房者實行瞭新的政策。從今年7月1日起，新州首次購房者如果購買65萬澳元以下的房產可免繳印花稅；維州60萬以下免繳印花稅。如果房價高於以上數額，但在新州低於80萬、在維州低於75萬者，享有印花稅折扣。
6月至8月期間，首次購房者的貸款在新州增加瞭59%，在維州增加瞭34%。這樣的數據突顯出印花稅是阻礙首次購房者進入房地產市場的一大障礙，至少在新州與維州如此。
在其它州，首次購房者人數占所有自住房主人數的比例更大一些，這反映出在悉尼與墨爾本之外，房價更容易被買傢負擔得起。
各州的情況如下：
新州
今年8月，首次購房者貸款2,426筆，是2012年1月以來的最大月度數字。在所有的自住房貸款中，首次購房者占12.9%，是自2012年10月以來的最大比例。而在今年2月的時候，此比例曾低至7.5%。
維州
首次購房者貸款3,162筆，是自2009年12月以來之最大。占所有自住房貸款筆數的18.3%，是2013年8月以來之最大。
昆士蘭
首次購房者貸款2,190筆，高於7月份，但低於6月份的數字。2,190這一數字比其長期平均值高17.9%。占所有自住房貸款數的19.4%，比7月份時的20.1%低一些。
南澳
首次購房者貸款490筆，比一個月前高，但比長期平均值低17.7%。首次購房者貸款占所有自住房貸款數的12.7%。這個比例自2014年8月至今沒有高過13%。盡管南澳有著僅次於塔州的全國最低的房價。
西澳
首次購房者貸款1,589筆，是2015年6月以來的最大數字，比長期平均值高17.7%。首次購房者貸款占所有自住房貸款筆數的26.2%，比上一個月略低，卻是澳洲各州及行政區中最高的。
塔斯曼尼亞
首次購房者貸款129筆，比該州的長期平均值低22.3%。在所有自住房貸款筆數中首次購房者占12.3%，位居各州及行政區之最低。不過這個比例已經比前兩個月有所增加。
北領地
首次購房者貸款60筆，比長期平均值低28.6%。占所有自住房貸款筆數的20.5%，這個比例位居各州及行政區之第二最高。
首都行政區
首次購房者貸款231筆，比長期平均值高47.7%。占所有自住房貸款筆數的19.3%，略低於一個月前。
以上的數據反映出，首次購房者活動的增加在新州與維州似乎是因為印花稅的減免。西澳與北領地的房價下跌已經有一段時間瞭，首次購房者的活動也開始增加，這可能是因為房價的下跌為他們造就瞭機會。由於房價的適度上漲，昆州與首都行政區首次購房者的需求也在上升。
總體來說，首次購房者將繼續增多，其中最大的推動力依舊是新州與維州的印花稅減免政策。
四，中國買傢在澳洲購房熱情降溫
但另一方面，海外買傢卻漸漸在腳底按摩澳洲房產市場上淡出。
澳洲央行金融穩定部門主管Jonathan Kearns近日表示，中國對澳洲住宅地產的需求有所減弱，因澳洲當地銀行收緊瞭抵押貸款限制等措施。
Kearns稱，外國買傢購房占新建住房的10-15%左右，占房屋總銷量的約5%，或新建公寓的四分之一左右。
“許多外國買傢來自中國，大約占到四分之三，”Kearns在澳洲-中國房地產會議發表講話稱。
“外國買傢購買新房產的勢頭在過去一年有所降溫，據稱是因為中國實施更嚴厲的資本管控，且外國買傢獲得融資的條件更嚴苛。”
由於房價飛漲，當地人對無力購買首套住房的抱怨逐漸增加，外資對房產的需求已經成為一個有爭議的問題。
“
不過，Kearns表示，外資需求並未導致整體住房供應減少，而且實際上可能推動新供應增加。
”
在澳洲工作或留學的外國人如果不買房子就得租房，其他外資買傢則是購房出租進行投資，進而增加瞭待租房產庫存。
此外，也有一些新盤開發隻是在海外預售反響熱烈。
Kearns說，央行將密切關註用於房地產開發的貸款，特別是在商用和公寓板塊，外資機構在這些板塊放貸快速增長，助長瞭房價上漲。“商用房地產價格上漲或將引發劇烈修正的風險，比如萬一市場信心發生轉變，或者長期利率回升時，”他說。
與以往的周期不同，澳洲銀行業者並未放松貸款標準，近幾年反而普遍收緊瞭商業地產的貸款要求。
他表示，這就讓亞洲銀行業者有機會在過去幾年將澳洲商業地產貸款的市場份額提高瞭一倍。
五，澳洲房市有九個月的時間為升息做好準備
眾所周知，世界主要經濟體均出現瞭貨幣政策緊縮的苗頭，其中加拿大最近加息兩次，又發佈瞭對房地產行業的宏觀審慎措施，這可能會在2018年對貸款來源、購房承擔能力和房價上漲產生實質性的影響。
簡而言之，加拿大房產市場正同時面臨著升高利率和更嚴格的貸款規定，導致房價的攀升緩和下來。加拿大最熱門的房地產市場——溫哥華和多倫多——很可能受到這些措施的打擊。
據澳洲Domain房地產網消息，往往把溫哥華和多倫多比作悉尼和墨爾本，全球金融危機後的低利率引發房價暴漲。
加拿大的利率低於澳洲，通過7月和9月的兩次升息僅使官方現金利率達到1％，低於澳洲目前的1.5％。
與此同時，澳洲房價已在下滑，部分房產投資者在貸款收緊後撤出。
澳新銀行的經濟學傢David Wilson和Jo Masters認為：澳洲房主們有九個月的時間為更高的利率和更嚴格的貸款限制作好準備，澳洲房地產市場可能即將出現與加拿大類似的情況。
David Wilson和Jo靜電機推薦 Masters認為：加拿大在經濟和政策周期上領先於澳洲，因此關註其經濟的發展對監管澳洲經濟將會有幫助。據悉，去年加拿大房價漲幅已經減半。
AMP資本集團的Shane Oliver也認同澳洲人應該關註加拿大的情況，認為加息與房地產市場放緩更有可能在12個月後出現。
他說：“這是一個公平的比較，兩個國傢都有強大的移民數量以及相當強勁的房地產市場，購房負擔能力在惡化。”
Oliver表示，澳洲的加息可能會使墨爾本和悉尼的房產市場出現一定的降溫，更會令阿德萊德和珀斯等其它一些州府城市感到痛苦。澳洲房地產市場畸形的繁榮已經開始向悉尼南部移動，但墨爾本依然保持強勁，因為人口正在持續快速增加。
“如果我們走加拿大的路線，我們將面臨更大的下滑風險，”他說，“澳洲儲備銀行不希望房產市場崩盤，房產市場影響太大，不能失敗。”
他認為理想的情況是，房價上漲速度放緩，才能允許工資上漲的速度能夠跟上，但也承認有人批評這個想法是為瞭設立安全界限。
但考慮到投資者已經開始逃離房地產市場，房價正在放緩，澳洲加息可能會比加拿大造成更大的痛苦。
對澳洲來說，零售業方面也有同樣的擔心。澳新銀行表示，“在傢庭債務處於歷史最高水平的情況下，房價上漲放緩將導致消費者支出出現什麼樣的回應，對此，澳洲儲備銀行難以確定。”
結語
總而言之，成功的房地產投資都是講究策略的，需要耐心、對相關知識的瞭解和對風險的計算。
在澳洲的房地產市場中，一個成功的投資者與一個還沒有開始就已經失敗的人區別在哪裡呢？區別就是：聰明的投資者總是抱最好的希望，做最壞的打算。而無知的、想一夜致富的投機者往往會購買舊房產，然後認為它總是會漲價。
當市場疲軟時，這兩種不同類型的投資者會發生什麼呢？ 做好準備的投資者會繼續其房地產投資之旅，而沒有準備的投資者通常會陷入資金困境。
那麼，如何確保自己能夠成為有戰略眼光的成功投資者呢？《澳財網》為您總結瞭以下幾個房產投資策略：
關註貨幣政策
近年來，澳洲央行利率一直處於歷史低點，但這樣低的利率水平可能不會持續太長的時間。
精明的投資者知道低利率不會永遠持續下去， 所以，他們不會像無知的投資者那依賴低利率貸款，而會采取一些做法，許多人會將貸款的一部分鎖定在固定利率上。他們也會以更高的利率計算還貸數額，並確保他們在長期持有房產的過程中，無論利率如何變化都有緩沖餘地。
關註市場過熱問題
墨爾本和悉尼的住房價格在過去幾年中達到新的高峰。但一些新手投資者仍熱衷於進入這些市場，以期分一杯羹。新手投資者在市場高峰期入市往往意味著他們將會為自己的房產付出代價。由於資金的限制，他們往往需要借貸更多的抵押貸款，而這會影響他們未來的投資。
當然，這並不是說進入澳洲的這兩大房地產市場為時已晚，但不要指望著這兩大市場能夠持續雙位數的增長。
你可以在當地居民可支配收入高於平均水平的地區購買投資級別的房地產，從而最大限度地減少風險。這樣做即使將來利率上升時，你也不太可能受到抵押貸款的還貸壓力。此外，你還會因持有需求持續強勁的房產類型而在未來受到瞭保護，因為需求強勁將鞏固你的房產價值。
分清“投資”還是“投機”？
新手投資者往往錯誤地認為，所有的房地產都是投資級別的，所以很多人買房僅僅是一個念頭上來就買瞭或跟祈禱差不多。 其他一些人則在尋找下一個“熱點”，在投機而不是投資。
精明的投資者會在開始投資之前就有一個明確的策略。他們會先找出最終目標，然後從目標開始倒過來計劃。換句話說，他們會投資優於平均水平地區的最佳房產。
通過這樣做，他們為所購房的房產找到瞭未來的保障，可以帶來利潤，因為他們認識到正確的位置將能大幅提升房產的長期表現。
因此，成功的房地產投資都是講究策略的，需要耐心、對相關知識的瞭解和對風險的計算。雖然沒有辦法可以消除投資決策中的所有風險，但是你如果瞭解房地產投資是一個慢慢致富的過程，那麼你就可以將風險最小化。
在房地產投資的龜兔賽跑中，贏的是龜而不是兔。
電話：
1300 22 66 66
地址：
Flinders St
Melbourne VIC
轉載及合作事宜，返回搜狐，查看更多
責任編輯：
聲明：本文由入駐搜狐號的作者撰寫，除搜狐官方賬號外，觀點僅代表作者本人，不代表搜狐立場。
閱讀 ()
全站熱搜
留言列表
